Illinois State University(伊利诺伊州立大学)

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陷阱三：“租户就业”

房地产类项目以“租户就业模式”吸引投资，闪亮的数据后很可能就是一个陷阱。

按照美国移民法规定，每100万元的投资（如项目位于目标就业区则为50万美元）必须创造10个就业机会才能使投资人获得永久绿卡。

移民申请人在移民申请批准后，经过领事面谈，获得签证进入美国，取得的是带条件的、有效期为两年的临时绿卡。在2年到期前，无论项目完成与否，移民申请人必须向移民局证明其投资的资金的确创造了法定要求的就业机会才可获得永久绿卡（I-829申请）。

由此可见，创造就业是实现“美国梦”的最后一道必须跨越的高栏。

目前在中国投资移民市场上活跃着的几乎全部是美国移民区域中心的项目，移民区域中心由美国移民局批准认证。

根据美国1992年10月6日通过“投资移民实验计划”立法，通过区域中心进行的投资，计算就业时可纳入直接、间接与衍生就业。非此计划的项目则只能计算直接就业。因此，在发现亚洲市场对于投资移民的热情后，区域中心如雨后春笋般蓬勃冒出，目前已超过200多个。

即使如此，每个移民区域中心的就业计算是否就可靠可信呢？

加州洛杉矶Buena Park商业城项目的就业前景预测超过1000名，位于纽约皇后区的威斯汀酒店公寓项目提供的拟创造就业数字为1159，上文提到的曼哈顿时代广场酒店项目，称将为投资移民创造1943个直接、间接和衍生就业机会，加州硅谷中心高科技园区改造项目报出的创造就业高达2083名，马里兰政府大楼改造项目的就业数字是2216。

这些公寓、酒店、写字楼、商业城之类的项目，和制造业、加工业等劳动密集型企业不同，直接就业人数非常少，一般物业管理并不需要数百人。房地产项目会用到建筑工人，但除非连续聘用2年以上，建筑工人不能算入新创造的就业机会。

房地产施工带有阶段性，例如，在大楼建造的某个过程需要100个管道工共同施工3个月，但是这些管道工不能算入投资移民所创造的就业，因为他们没有为项目连续工作2年以上。这样计算下来，房地产项目的直接就业人数非常有限。

房地产业对上游与下游产业的就业拉动也不大，间接与衍生就业人数有限。

那么，这中国移民公司和美国的房地产投资项目是从哪儿得到那些节节攀升的就业数字呢？答案是租户。

房地产项目通常会将租户的雇佣人数也计算在项目就业内。例如，办公室出租给一个企业，该企业雇佣100人，项目方就将此就业人数囊括在间接就业数字内，称为“租户就业模式”。

但是移民公司和房地产项目方没有告诉投资人的是：这一模式已经受到美国移民局的直接否决。

早在2012年2月，美国移民局就清晰地区分了租户创造的就业与EB-5业主创造的就业，明确表示因为租户的商业决定而产生的就业不能归功于EB-5业主。

美国移民局认为这一计算模式“在经济学上是不合理的”，在这一模式下“投资与就业之间的联系是微弱的，不足以形成合理的经济方法”，并限制房地产项目的就业计算应仅仅包括符合条件的“建筑类就业与日常物业维护管理就业”。

然而，中国的某些移民中介公司在推广采用“租户就业模式”的EB-5投资移民项目时，却闭口不提美国移民局的这一规定。

例如，2012年热销的夏威夷檀香山国际机场的项目，通过EB-5投资移民获得资金，建设机场5家租车公司的临时运营区域。该项目EB-5投资总额为5000万美元，需要100名投资人，创造1000个就业机会。这个项目就是通过“租户就业”方式来计算其创造就业的人数的。

使用“租户就业”方式的EB-5项目投资人几乎100%都会在I-526临时绿卡申请过程中收到补充就业证据的要求，而且这类项目的投资人有很大风险无法获得永久绿卡。

而根据多方面的新闻报道，夏威夷的EB-5投资移民项目已经遭遇了众多挑战。

根据《太平洋商业新闻》报道，夏威夷EB-5项目“仍然遗留了上世纪90年代管理不善的烙印，对投资者和寻求投资的公司来说都比较棘手”。

该新闻表示，在联邦政府由于怀疑其管理不善而取消了夏威夷的一家区域中心资格后，夏威夷的EB-5项目在过去的一些年中发展并不顺利。鉴于EB-5项目在夏威夷过去的几年中并不成功，目前尚无法得知已经有多少EB-5投资人、其配偶以及21岁以下的子女已经获得了永久绿卡，但有一点可以肯定，获得绿卡批准的非常少。

2012年，由号称是官方指定的 EB-5 投资移民区域中心的美国生活公司，通过23名投资移民获得了1150万美元，用以修缮位于加州Riverside的两栋单层的商业楼盘。

该项目采用的正是“租户就业模式”。美国移民局在发现项目方的这一做法后，收回了原来已经批准的8名投资人的I-526申请，同时驳回了其他15名投资人的I-526申请。

而号称是官方指定的这个区域中心更是和美国联邦、州、市、郡、县各级政府没有半点关系的一个自称有30个雇员的小房地产开发和管理商。

美国移民法关于就业的另一个刚性规定就是就业必须是EB-5投资的直接结果，也就是说，EB-5投资创造了就业。有些美国公司受到EB-5这一廉价资本的诱惑，明明知道其项目无法符合上述要求，也纷纷进入EB-5市场，以获得不知情的投资人的资本。

例如位于科罗拉多州的Solaris Residence项目，在2012年初已经全部完工，而其募集的EB-5资金被存入托管账户，到2013年才开始陆续投放到项目用于偿还以前的银行贷款。

这一资本结构表明，EB-5投资并非项目资金的原本构成部分，极有可能是用来偿还银行的项目贷款，从而导致整个项目的就业都不能纳入EB-5投资创造的就业，使得EB-5投资人无法获得永久绿卡。

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